Page 47 - Revue Monaco Droit N°1

MONACO DROIT | JUIN 2025 | L’ÉCHO DES PRÉTOIRES
Actualité de la saisie immobilière
La procédure de saisie immobilière à l’épreuve d’une situation concrète
Différentes décisions récentes ont vocation à enrichir la
jurisprudence en matière de saisie immobilière. Si les textes
régissant la matière sont anciens, ils permettent de faire face
à un grand nombre de situations et de garantir les droits du
créancier poursuivant, du débiteur et le droit à un recours
effectif.
Une procédure de saisie immobilière et les différents
recours auxquels elle a donné lieu ont ainsi permis
à la justice monégasque de rappeler certaines règles
procédurales concernant cette voie d’exécution et d’en fixer
d’autres concernant notamment la remise de l’audience
d’adjudication dans les deux cadres légaux existants soit
ceux des articles 609 et 610 du Code de procédure civile.
Un revirement de jurisprudence, intervenu dans la même
procédure, résulte de deux décisions rendues sous des
compositions différentes concernant la fixation de la mise à
prix, point d’une importance cruciale en la matière tant pour
le créancier saisissant que pour le débiteur saisi.
La procédure et les différentes instances : La procédure
de saisie-immobilière est régie en droit monégasque par
les articles 572 et suivants du Code de procédure civile.
La procédure ici présentée débute en mars 2023 par un
commandement de payer avant saisie immobilière délivré à la
suite de la déchéance du terme d’un important prêt bancaire
consenti par une banque à une société civile particulière
monégasque dont une personne est à la fois le gérant, le
bénéficiaire économique effectif et la caution.
Un premier jugement du Tribunal de première instance rendu
le 31 août 2023 (affaire R.6707), après l’audience de règlement
prévue à l’article 601 du Code de procédure civile, déclare
irrecevable la demande de nullité du commandement de payer
au motif que cette demande devait être introduite par assignation
conformément aux dispositions de l’article 642 du même code.
Mais ce jugement innove au stade de la fixation du montant de
la mise à prix. En effet, aux termes de l’article 592-6° du Code
de procédure civile, il appartient au créancier poursuivant de
fixer la mise à prix. En l’espèce, elle avait été fixée à 49 millions
d’euros, montant contesté par la SCI débitrice saisie. Le tribunal
a considéré que le bien immobilier estimé à plus de 180 millions
d’euros, cette mise à prix était sans rapport avec la valeur de ce
bien et portait, par son caractère disproportionné, une atteinte
illégitime au droit de propriété de la SCI. Par suite, pour fixer la
mise à prix à la somme de 130 millions d’euros, le tribunal s’est
appuyé sur l’article 24 de la Constitution, qui proclame la valeur
fondamentale du droit de propriété, et sur la jurisprudence
de la Cour européenne des droits de l’Homme qui exige une
proportion dans toute ingérence portant atteinte à ce droit.
En réaction, le créancier poursuivant, craignant de se
voir déclarer adjudicataire pour la mise à prix à défaut
d’enchérisseur – risque encouru au regard de l’article 618
alinéa 2 – s’est désisté de son instance. Ce désistement a été
accepté par la SCI et constaté par jugement du 24 octobre
2023 (affaire R.469). N’ayant pas été réglée de sa créance,
la banque a délivré un nouveau commandement de payer
avant saisie immobilière à la SCI le 9 avril 2024. La SCI a
introduit deux instances pour contester ce commandement
Une troisième procédure a été engagée par elle par la suite,
juste avant la date d’adjudication, dans une dernière tentative
pour l’éviter.
La première procédure aboutit à un jugement du 23 janvier
2025 (affaire R.2217), le tribunal a débouté la SCI de ses
demandes. La juridiction a notamment estimé que la plainte
déposée dans l’intervalle par la SCI contre la banque étant
une plainte simple, elle n’avait pas pu mettre en mouvement
l’action publique en sorte que l’article 3 du Code de
procédure pénale n’avait pas lieu à s’appliquer et, qu’en
toute hypothèse, l’issue de la procédure pénale était sans
influence sur la procédure de saisie immobilière qui ne serait
pas mise à néant, même en cas de condamnation pénale
contre la banque, seuls des dommages-intérêts pouvant être
alloués aux parties civiles. Le tribunal a considéré que seul
le siège social indiqué au Répertoire Spécial des sociétés civiles
était opposable au tiers alors en outre que l’acte avait été
délivré à la personne de son gérant. Ce jugement a été frappé
d’appel (cf. infra).
La seconde est tranchée par jugement du 30 janvier 2025
(affaire R.2632) rendu à la suite de l’audience de règlement :
le tribunal constate que les formalités légales et délais avaient
été respectés et fixe la date de l’adjudication et la mise à prix.
Ce jugement a débouté la SCI de sa demande d’augmentation
de la mise à prix fixée par le créancier poursuivant. Pour ce
faire, le tribunal a estimé que le jugement du 31 août 2023 qui
avait ordonné l’augmentation de la mise à prix n’avait pas
autorité de la chose jugée et par conséquent ne liait pas la
juridiction dans le cadre d’une nouvelle procédure de saisie
immobilière. Il s’est fondé sur le jugement du 24 octobre
2023 pour juger que le désistement d’instance avait anéanti
rétroactivement l’ensemble des actes de la première procédure
de saisie immobilière et qu’il préservait le droit d’action du
demandeur pour l’avenir. Il a tiré les conséquences de cet
effet extinctif du désistement. Concernant la mise à prix, cette
décision est revenue sur la position adoptée par la juridiction
à l’occasion du jugement du 31 août 2023 et a considéré que
le système procédural monégasque visait à un équilibre des
droits du créancier et du débiteur et ne pouvait être analysé
au regard du droit français qui est différent. Il a été jugé
notamment que modifier le système procédural monégasque
le déséquilibrerait au profit du débiteur et serait contraire à
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